Projektvorbereitung
Die Formulierung der Projektziele unter analytischer Betrachtung von Optimierungschancen ist ein wesentlicher Schritt in der Projektvorbereitung. So sind in den frühen Projektphasen grundlegende Anforderungen möglichst rational zu einer rasch umsetzbaren Bestellgrundlage zu schmieden.
Projektentwicklung fordert hohe Prognosequalität, strenge Analyse der Anforderungsprofile und strategische Klarheit in der Zusammenschau der wesentlichen Parameter. Methoden der Entscheidungstheorie helfen, den erfolgversprechendsten Weg zum Projektziel zu konkretisieren.
Je besser die Vorbereitung, desto effizienter das Projektergebnis. Nur klare und verständlich formulierte Ziele lassen sich erfolgreich umsetzen.
Die Entwicklung eines Hotels an der Donau, ein Masterplan zum Haupbahnhof Wien und für das neue Konferenzzentrum der Internationalen Amtssitz- und Konferenzzentrum Wien AG sind aktuelle Arbeiten.
Mehrere Projektentwicklungsstudien, z. B. für die Gebäudesanierung der Oesterreichischen Nationalbank und das Rehabilitationszentrum Bad Hofgastein der PVA waren die Voraussetzung für erfolgreiche Projektstarts.
Alle Schritte aus einer Hand erschließen dem Investor die maximalen Potentiale für Qualität, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit.
Referenzliste
Guggenheimmuseum Wien
Univ.-Klinik ZMK, Wien
Adapt. Oesterr. Nationalbank, Wien
Rehabzentrum, Bad Schallerbach
Experimentarium Wien
OeNB, Langenzersdorf
Stadthotel Herrengasse, Wien
Rehab-Zentrum, Bad Hofgastein
Eingangang Österr. Lotterieges.
Uniqa Tower, Wien
Rehabzentrum, Großgmain
Raumkonzept PVANG-Zentrale
Analyse Büros C+P Leasing
Seminarhotel, Wachau
Flughafentower Wien
Masterplan Konferenzgebäude C2
Uniqua, Praterstraße 1
Skywalk Spittelau
Funktionssan. Ronacher, Wien
Projektentwicklung mit einem erfahrenen Dienstleister optimiert die Potentiale ihrer Immobilie und formuliert die Ziele zu einer oft mehrjährigen Zusammenarbeit mit vielen, wechselnden Beteiligten.
Die Darstellung des konkreten Bedarfs und die Suche nach dem richtigen Standort, die Formulierung anregender Fragestellungen, um in Wettbewerben die Kreativitäts-potentiale zu fördern, bilden einen Ast der Projektentwicklung. Machbarkeitsstu-dien, Potentialanalysen, Renditeberechnungen für konkrete Grundstücke und das Finden der richtigen Objekte den anderen Ast der Projektentwicklung. Analysen zur Bebaubarkeit, Ausloten und Erweitern der Bebauungsgrenzen, Nutzer- oder Mieterfindung, Finanzierungsstrategien in einem one-stop-shop.
Der Fokus aller Arbeit liegt auf den Interessen des Kunden und in der Anwendung marktkonformer Methoden.
Partnering mit konkreten Zielzusagen zu Termin und Qualität oder design to cost können die Risiken der Auftraggeber zu einem frühen Zeitpunkt mindern.
Das Aufspüren der stillen Reserven ihrer Immobilie. Die schlummernden Potentiale, werden hier zum Schlüssel zur Wertsteigerung Ihrer Anlagen und Objekte.
Schnelle Analysewerkzeuge loten die grundsätzlichen Chancen aus und können zu einem breit angelegten, mit konkreten Rechenansätzen, nachvollziehbaren Entwicklungskonzept vertieft werden.
Nutzungspotentiale, Verdichtungschancen, Bebauungs- oder Standardanhebungskonzepte erhöhen den Wert der Liegenschaft oder der Objekte und sollten vor jeder Verwertung erarbeitet werden, um die Wertsteigerung nicht den Nachfolgern zu überlassen.
Am Beginn der Entwicklung steht die technische und wirtschaftliche Analyse des Bestands, der Erweiterbarkeit, der (etappenweisen) Umbau- und Verbesserungsmöglichkeiten.
Entscheidungen für oder gegen Projekte oder Kaufangebote müssen oft auf Basis von wenigen Daten, bunten Broschüren, ohne gesichertes Wissen um die Kennzahlen getroffen werden.
Integrierte Gesamtaussagen zu Funktion, Konstruktion, Fassade und Haustechnik, zusammengeführt in Plänen, die den Realstand und nicht die Einreichung vor den vielen kleinen Umbauten zeigen, ist die Basis aller konkreten Überlegungen. Fundierte Kennwertanalyse, Konzentration auf die wesentlichen Daten, schon mit dem Blick auf Ihre angedachten Ziele. Gesamtanalyse bis zum Gebäudepass und Bestandsaufnahme der fehlenden Daten ermöglichen fundierte Entscheidungen und Aussagen.
Die wirtschaftliche Analyse bis zur Wertanalyse wird unter Zusammenschau aller Aspekte zur Basis ihrer strategischen Ansätze.
Logistik- und Datenbankmodelle zur analytischen Bearbeitung einiger tausend Objekte, regionale Vergleichsbetrachtungen stellen den Übergang vom Einzelobjekt zu großen Portfolios dar.
Entwicklungspläne mit langfristigen Vorschauen, in z. B. 5+5+5-Jahresperioden, bieten exzellente Grundlagen für abgesicherte Entscheidungen zu einzelnen Projekten und Bauabschnitten.
Periodenorientierte Ersatzinvestitionen (z. B. technische Anlagen, Fassaden, Dächer) kombiniert mit Entwicklungsprognosen von Unternehmern, Gemeinden, aber auch von Universitäten werden in strategischen Planungen zusammengefasst und sind Grundlage der langfristigen Mittel-/ Ressourcenpläne.
Ist das konkrete Ziel noch unklar, die Parameter zu komplex, können Machbarkeitsstudien in Varianten die Grundlage für eine argumentierte Entscheidung darstellen.
Entwicklungspläne zur Wertsteigerung vorhandener Immobilien, Klärung der baurechtlichen und technisch-wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Optimierung in mehreren Arbeitsschritten, strategischer Mitteleinsatz, Förderungskonzepte oder Rückzug aus Investments bewirken eine hohe Zielgenauigkeit Ihrer Immobilienstrategie.
Erfahrungen aus einer großen Zahl von Projekten, mit vergleichbaren Maßnahmen, werden für Ihre konkreten Optionen eingesetzt.
Raum- und Funktionsprogramme sind die wesentliche Grundlage der Planerarbeit. Eine exakte und vollständige Definition sichert die Einhaltung der Ziele eines Bauherrn.
In den frühen Phasen der Entwicklung werden die Soll-Daten, die Anforderungsprofile, die wirtschaftlichen Grundlagen und Vorgaben ermittelt und die Entscheidungswege nachvollziehbar dargestellt:
• niedrigste Errichtungskosten oder
• Zusammenschau Errichtungs- + laufender Kosten
• Vergleich mit ähnlichen Projekten
• Feedback aus realisierten Projekten
• Vergleich mit neuesten Forschungsergebnissen
sichern die Investitionsentscheidung.
Für die Bedarfsermittlung werden die Anforderungen aus der Unternehmensstruk- tur und der Strategie in ein räumliches Modell umgearbeitet. Anforderungen an künftige Arbeitsmethoden und/oder Zusammenarbeitsprofile, werden in Gruppensitzungen abgestimmt. Die Flächenkennwerte werden qualitativ und quantitativ ermittelt, und die Funktionen und die Verbindungswege dargestellt.
Die umfassendste Zusammenschau erfolgt im Nutzerbedarfsprogramm (NBP) als Basisdatensammlung und Zielvorgabe für Ihr konkretes Projekt.
Die Planungsschritte Vorentwurf, Entwurf ändern oft das erste Denkmodell, so dass für viele Projekte die Fortschreibung des ersten Raum- und Funktionsprogrammes in ein phasenorientiertes Raumbuch wichtig wird. Die Konkretisierung der Ziele und die nachvollziehbare Konfiguration ermöglicht gemeinsame Betrachtung auf konkreter Datenbankbasis und damit gemeinsame Betrachtung für Investor, Nutzer, Planer, Ausführende und bereinigt manch offene Schnittstelle.
Mit den beiden Werkzeugen (NBP + RFP) werden die Optimierungspotentiale Ihres Unternehmens in ein funktionierendes Objekt übergeleitet.
Wie kommt man an die richtigen Planer? Eine der wesentlichsten Fragen am Anfang der Projekte. Die beste Lösung, die beste Idee für Ihr Projekt ist der eine Weg zum Projektteam.
Gutachterverfahren mit einigen Ausgewählten oder europaweite Wettbewerbe mit mehreren Stufen, nonym oder anonym: Wettbewerbe sind ein erprobtes Mittel der Vergabe nach den europäischen Regeln.
Das Herausarbeiten der konkreten Ziele, die Formulierung interessanter Fragestellungen, attraktiver Verfahren bewirken ein Feuerwerk an Kreativität, an Lösungsvorschlägen der Wettbewerbsteilnehmer. Davor liegt die Zusammenstellung, der in einer Projektentwicklung oder Analyse gefundenen Parameter; die vergaberechtlich standfeste Formulierung der Verfahrensregeln, das Zusammenstellen einer qualifizierten und kriteriensicheren Jury. Die Qualifikation der Vorprüfung soll den gestellten Fragen, der Komplexität der Projekte und der Qualität der Planer ebenbürtig sein. Standardschemata sind da öfter ein Affront und Quelle einiger Unzufriedenheit sowohl der Planer als auch des Bauherrn.
Innovative Vergleiche erfordern ein besonders breites Know-how und die Kenntnis aus vielen, in eigener Praxis abgewickelten Projekten.
Preisgerichtssitzungen werden in Abstimmung mit Investor, Fach- und Sachpreisrichtern inhaltlich vorbereitet und koordiniert. Perfekte Vorprüfungsberichte, Zusammenstellung von aussagefähigen Unterlagen, Unterstützung bei komplexen Themen, schwierigen Beurteilungen sind Basis der argumentierten Entscheidungsfindung.
Die Gesamtabwicklung von Wettbewerben über unsere Internetplattform ist deutlich günstiger und schneller. Internetausstellungen sind gesuchte Informationswege für Planer und Bauherrn.
ad on > Projektentwicklung
ad on > R+F Programm
Der Weg über den Wettbewerb führt zu der „besten Lösung“, bei anonymen Wett-bewerben noch ohne Kenntnis des hinter der Lösung stehenden Planers. Der andere Weg führt zum „besten Planer“ idR. noch vor oder unabhängig von konkreten Lösungen, auf Basis von Referenzen, von Vertrauen und von Vorgehensvorschlägen.
Die eignungsdiagnostische Zusammenstellung von Planungsteams erfordert Marktkenntnis, Fachkenntnis und Fingerspitzengefühl für rechtssichere Vergaben. Erfolgsorientierte Arbeit und harmonische Einstellung sind nicht nur wünschenswert, sondern auch im Auswahlverfahren prüfbare Qualifikationen der künftigen Planungs-Teammitglieder.
Vertiefte Bewertungsschemata und intensive Fragestellung in den Interviews prüfen die fachliche Qualifikation und die Teamfähigkeit.
Mehrere Jahre Mitarbeit im Bundesvergabeamt und die Erfahrungen aus 5000 materiellen und immateriellen Verfahren, bieten auch im privaten Vergabebereich die Regulative zu Fairness, Unabhängigkeit und damit zur Sicherheit Ihrer Planerauswahl. Die Auswertung der vielen von uns betreuten und abgeschlossenen Verfahren ist, neben der konsequenten Fortbildung, Basis für eine reibungslose, termin- und kostensichere Abwicklung.
{slider=Kostenanalyse früher Projektphasen}
Die Beeinflussbarkeit der Projektkosten ist zu Beginn am größten. Die konkreten Details der Planungsphasen Vorentwurf, Entwurf, Ausführungsplanung, gibt es erst weit in der Zukunft. Die wesentlichen Entscheidungen müssen mit der geringsten Detailkenntnis getroffen werden.
Investoren, Finanzinstitute haben oft langfristigeres Interesse an den Projekten, als Planer, die ihre Ideen, ihre Gestaltung realisieren wollen.
Neue Prognosewerkzeuge, mehrere Rechenwege aus unterschiedlichen Betrachtungswinkeln, Datenbestände abgewickelter Projekten in der Höhe von 5 Mrd. € sind die Basis für die Kostenanalyse Ihres Projektes, nach speziellen Elementen, nach Kennwerten aus BKI-Daten, nach Eigenberechnungen in Vergabeeinheiten und mehreren unterschiedlichen Betrachtungen plausibel verglichen und bewertet.
Vertiefte Analysen ermöglichen die argumentierte Auswahl von Projektvorschlägen auch in Wettbewerben. Vertiefte Kostenanalysen sind aber auch strategische Planungsinstrumente, mit denen Abweichungsanalysen früher als mit anderen (einfacheren, billigen) Vorgehensweisen im Projekt wirksam für aktive Steuerung eingesetzt werden.
Die Methoden dazu wurden von uns vor 25 Jahren entwickelt und werden ständig weiter verbessert. Die fachgerechte Wahrnehmung der Interessen langfristiger Investoren ist unser Fokus.
Gesicherte Projektentscheidungen mit argumentierten, nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeitsanalysen.
Neben gestalterischen, technischen und Genehmigungsfragen gewinnt der Nachweis der Wirtschaftlichkeit für Projektentscheidungen immer mehr an Bedeutung.
Durch einheitliche Betrachtungsbedingungen machen wir Projekte und Alternativen vergleichbar und sichern Ihre Entscheidung ab.
Über dynamische Wirtschaftlichkeitsrechenmethoden werden die Kosten und Erlöse vergleichbar dargestellt.
Mit der Sensitivitätsanalyse werden die Stellenwerte, die Parameter variiert, so dass geänderte Rahmenbedingungen einschätzbar (prognostizierbar) werden.
Kostenprognosen sind nicht nur Fragestellungen in frühen Projektphasen in denen die wirtschaftliche Entscheidung zum Start der Planung getroffen werden muss. Auch in der Projektphase der Planung (Vorentwurf/Entwurf) sind weichenstellende Entscheidungen wie z. B. der Baubeschluss abzusichern. Kostenschätzung und Kostenberechnung dazu können nicht von allen Projektteams so nachvollziehbar aufgestellt werden, wie dies für Gremialentscheidungen komplexer Projekte notwendig ist.
Manche Entscheidungen sollen durch einen zweiten oder dritten Rechengang, unabhängig von den Interessen direkter Planungsbeteiligter (fast wie im Testat eines Wirtschaftsprüfers) aber mit voller baulicher und bauwirtschaftlicher Bearbeitungstiefe, hinterlegt werden. Wenn Ihnen die Prognose aus m2/BGF oder m3/BRI zu riskant für weitreichende Entscheidungen ist, dann sollten Sie auf eine professionelle Plattform umsteigen.
Kostenschätzungen zu Vorentwürfen werden in 600 bis 800 Positionen aufgegliedert, jede einzeln mit nachvollziehbaren Mengen hinterlegt und aus der Erfahrung abgewickelter Projekte in der Höhe von 5 Mrd. € auf Schnittstellen und Lücken analysiert.
Kostenberechnungen zu Entwurfsplanungen werden in 1.000 bis 2.000 Positionen aufgegliedert und im Mengengerüst einzeln dokumentiert.
Die Nachvollziehbarkeit ist über die gesamte Projektabwicklung Basis für ein aktives Konfigurationsmanagement und konkrete Erfüllung und Optimierung Ihrer Projektziele.
Strukturierte Positionsgliederung, Preisdatenbanken, aktuelle Marktübersicht, Wissenstransfer aus einer großen Zahl komplexer Projekte, aus einigen Tausenden von Einzelvergaben sind unsere Plattform für Ihre Ratings. Sortierung und Darstellung nach ÖNORM 1801-1, nach DIN 276, nach Vergabeeinheiten, nach Ihrer Kostenstellenrechnung sind dabei selbstverständlich.
Basis für > due dilligence, Wirtschaftlichkeitsanalysen
Basis für > Kostenmanagement
Projektmanagement
Das Management von Bauprojekten kann in mehreren Verantwortungsstufen und Bearbeitungstiefen abgewickelt werden, wesentlich ist die durchgängige Information und die vollständige Dokumentation in allen Projektphasen.
Professionelle Werkzeuge (Management Tools) und erfahrene Partner und Mitarbeiter sind die Erfolgsgarantie.
Projektsteuerung-Gesamtabwicklung-Stufenmodell
Das klassische Modell der Projektsteuerung wird durch Zusatzleistungen zur Projektsteuerung plus, durch Hinzunahme der Projektleitung (Vollmacht) bis hin zur Gesamtverantwortung und zum Kosten-Deckelungsmodell schrittweise vertieft, der Mehrwert für den Auftraggeber mit freier Auswahl gesteigert.
Referenzliste
Flight Operation Center Lufthansa
Euram Spedition, Halbergmoos
Oesterr. Nationalbank, Wien
Verwaltungsgebäude BND, Pullach
Krankenhaus St.Josef, Regensburg
Congress Casino Baden
Rehabilitationszentrum Hochegg
Casino Linz
Pier Ost, Gel. B/C, Flughafen Wien
Naturbad Amstetten
Parallelrechenzentrum der ÖLG
Studio 44 der Österr. Lotterien
Österreichische Botschaft, Berlin
Reha-Zentrum Bad Hofgastein
Kinder-KH St. Marien, Landshut
Messe Wien
Kunsthaus Graz
Terminalerw. Flughafen Graz
Bildungszentrum ÖMV
Messe Graz Neu
Flughafenkontrollturm Wien
Bürozentrum T-Mobile, Wien
BMW Welt, München
Schlosshotel Velden
In einigen Projekten hat sich der Bedarf nach einer intensiveren Projektsteuerungsvariante herausgestellt, der nunmehr auch für die Klein- und Mittelprojekte zur Verfügung steht. Projektsteuerung plus ist mit den detaillierteren Vorgaben an die Planer und aktiverer Kontrolle verbunden.
Die PS+ beginnt mit konkreten Zielvorgaben für Wettbewerbe und Planervergaben. Kostenanalysen zu sehr frühen Zeitpunkten werden schon im Wettbewerb in Kostendeckelungsmodelle übergeleitet. In der Folge stellen nicht nur die Planer ihre Modellrechnung vor, auch die Projektsteuerung bearbeitet die Projektkosten, mit dem professionellen Werkzeug der vertieften Kostenplanung.
Optimierungsvorschläge, technische Kontrolle der Planungen, auch der Haustechnik, vertiefte Kontrolle der LV’s und Vergaben und Kostenmanagement auf Positionsebene bringen dem Investor tagesaktuelle Transparenz in allen Ebenen. Intensive Vergabebetreuung, beginnend mit marktstrategischem Ansatz, bieterstrategischen Vergabezusammenstellungen, Kostenanschlagskontrolle, vor allem aber die Routine aus über 5.000 Vergaben nach VOB und BVerG gebündelt mit Anticlaim-Management sichern die optimale Vergabe und die Eigenbestimmung des Auftraggebers über seine Investitionsmittel. Vertiefte Baustellenkontrolle und pauschalierte Streitbetreuung ergänzen das Paket der PS+.
Vollständiges Dokumentenmanagement, stringente Planfreigaben und -verteilung erhöhen die Sicherheit in der Abwicklung und bieten auch während der Projektlaufzeit kontinuierliche Verbesserungsprozesse.
• Zielvorgabe für Planerwettbewerb und Planervergabe
• vertiefte Kostenberechnung
• technische Kontrolle aller Planungen und LVs
• Kostenmanagement auf Positionsebene
• Vergabe- und Vertragsabwicklung
• Dokumentmanagement, TQM, PQM
• Projektplattform
• Baustellenkontrolle und Streitbetreuung
Die Kombination mit örtlicher Bauaufsicht und Baustellenlogistik hat die bisher besten Ergebnisse in Kosten und Terminen herbeigeführt.
In einigen Projekten hat sich der Bedarf nach einer intensiveren Projektsteuerungsvariante herausgestellt, der nunmehr auch für die Klein- und Mittelprojekte zur Verfügung steht. Projektsteuerung plus ist mit den detaillierteren Vorgaben an die Planer und aktiverer Kontrolleverbunden.
Die PS+ beginnt mit konkreten Zielvorgaben für Wettbewerbe und Planervergaben. Kostenanalysen zu sehr frühen Zeitpunkten werden schon im Wettbewerb in Kostendeckelungsmodelle übergeleitet. In der Folge stellen nicht nur die Planer ihre Modellrechnung vor, auch die Projektsteuerung bearbeitet die Projektkosten, mit dem professionellen Werkzeug der vertieften Kostenplanung.
Optimierungsvorschläge, technische Kontrolle der Planungen, auch der Haustech-nik, vertiefte Kontrolle der LV’s und Vergaben und Kostenmanagement auf Positionsebene bringen dem Investor tagesaktuelle Transparenz in allen Ebenen. Intensive Vergabebetreuung, beginnend mit marktstrategischem Ansatz, bieterstrategischen Vergabezusammenstellungen, Kostenanschlagskontrolle, vor allem aber die Routine aus über 5.000 Vergaben nach VOB und BVerG gebündelt mit Anticlaim-Management sichern die optimale Vergabe und die Eigenbestimmung des Auftrag-gebers über seine Investitionsmittel. Vertiefte Baustellenkontrolle und pauschalierte Streitbetreuung ergänzen das Paket der PS+.
Vollständiges Dokumentenmanagement, stringente Planfreigaben und -verteilung erhöhen die Sicherheit in der Abwicklung und bieten auch während der Projektlaufzeit kontinuierliche Verbesserungsprozesse.
• Zielvorgabe für Planerwettbewerb und Planervergabe
• vertiefte Kostenberechnung
• technische Kontrolle aller Planungen und LVs
• Kostenmanagement auf Positionsebene
• Vergabe- und Vertragsabwicklung
• Dokumentmanagement, TQM, PQM
• Projektplattform
• Baustellenkontrolle und Streitbetreuung
Die Kombination mit örtlicher Bauaufsicht und Baustellenlogistik hat die bisher besten Ergebnisse in Kosten und Terminen herbeigeführt.
Professionelle Leitung und Steuerung der Projekte verbessern Kosten- und Terminsicherheit.
Immer häufiger wird nicht nur die Steuerung (administrativ-organisatorische Plattform) sondern auch die Leitung (Entscheidung mit konkret formulierter Vollmacht) an unsere Teams delegiert. Wir sorgen für die Umsetzung der Ziele und spielen den Bauherrn von der Alltagsarbeit frei.
Aktive Vertragsabwicklung auf Basis professioneller Organisationspläne. Konkrete Abwicklung mit vertieftem technisch-kaufmännischem Controlling, intensive Anleitung und Durchgriff auf die Projektbeteiligten sichern die Zielerreichung. Aktive, de-taillierte Kostenkontrolle in der Planungsphase und volle Rechnungsprüfung in der Umsetzung, Claim-Abwehr sichern die Kostenziele.
Ihre Planer und unser PM-Vieraugenprinzip in den technischen Konzepten und rationale Gestaltungsanleitung. Das Prüfen der Inhalte von Plänen und Ausschreibungen, fokussiert auf Wirtschaftlichkeit und Umsetzungserfolg, bewirkt den sinnvollen Einsatz der Investitionsmittel.
Die Entlastung der Auftraggeber durch kollegiale Entscheidungsfindung, optimierte Termine und Kosten ergibt argumentierte Einsparungen bei Invest- und Folgekosten.
Generalplanung ist ein geläufiger Begriff, alle Planer scharen sich um den Architekten. Wenn Sie die kreativen Potentiale Ihres Architekten freispielen wollen, dann stellen Sie ihm unser Gesamtabwicklungspaket (PL + PS + BL) zur Seite. Die Kernkompetenz der Kostenplanung kombiniert mit Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung sind die Klammer und der Garant für den technischen und wirtschaftlichen Erfolg.
Wesentlicher Erweiterungsschritt zum PM ist die eigenverantwortliche Hinzunahme der Ausschreibungen und Bauleitungen zu einer integrierten und koordinierten Gesamtleistung, das PM wird zum GM.
Ihr Architekt und alle anderen Leistungen von uns ergeben ein Gesamtkonzept. Konkrete Kosten und Terminvorgaben können als Basis für ein Bonusmodell für Planer und Abwickler angesetzt werden.
Weisungs- und Durchsetzungsvollmacht gegenüber Planern und Baubeteiligten sichern eine wirtschaftliche Gesamtlösung in einer win-win-Situation für Bauherr und General-Management.
Optimale und engagierteste Umsetzung bei voller Transparenz durch Einsatz einer erprobten Betriebsorganisation und erprobter Projektmanagement-Tools.
Nächster Schritt im Stufenplan zur vollen Leistung ist die Hinzunahme der Architekten- und Fachplanerleistungen in die Gesamtverantwortung des GM und damit ab dem ersten Planungsschritt ein Kostendeckelungsmodell.
Alternative Planungsvarianten, konsequente Teamorientierung und erprobte Partner ermöglichen die Einhaltung einer gemeinsam festgelegten Kostenobergrenze.
Privatwirtschaftliche Organisation des Unternehmens „Projekt“, Einfluss auf die Auftragserteilungen und eine Bonus-Malus-Regelung sichern Kosten und Termine.
Projektkonfiguration mit einem erprobten System und gemeinsame Beschlussfassung bieten auch in der Abwicklung noch die Beeinflussbarkeit der Projektziele für den Initiator und Auftraggeber.
Die Zusammenfassung aller Planer-, Steuerungs-, Bauleitungsleistungen zu einer Gesamtleistung und die Übernahme einer Kosten- und Terminverantwortung ist das Paket Construction Management (CM).
CM ist eine weltweit anerkannte und mit Erfolg angewandte Form des Bauprojektmanagements mit einem ganzheitlichen Ansatz optimierter Beratung und Führung. Der CM führt das Projekt von der Konzeptions-/Entwurfsphase bis zur Fertigstellung und Übergabe nach den vorweg definierten Kriterien der Projektziele für Qualitäten, Kosten und Termine.
CM at agency ist die offene, transparente Führung des Projekts in der der Investor alle Phasen mitbeobachtet und in alle Dokumente Einsicht nehmen kann. Der zusätzliche Aufwand des CM wird durch eine Vergütung transparent abgedeckt. Open books legen alle Einzelaspekte dem Investor offen.
CM at risk ist die Übernahme des Projektes als TU (Totalunternehmer) mit vollem Kosten- und Terminrisiko für den Construction Manager.
Nicht alle Projekte, nicht alle Bauherrn brauchen den vollen Einsatz, die volle Übernahme aller PM-Leistungen.
In der Folge haben wir die häufigsten Teilleistungen dargestellt, die in Bauprojekten vorkommen.
Zusammenarbeitsfähigkeit und nachhaltige Wertschätzung der Beteiligten ist die Basis für erfolgreiche Kombinationen der Leistungen aus unterschiedlichen Büros.
Die Optimierung der Prozesse für Planung und Bau ist seit 30 Jahren unser Thema. 500.000 Dokumente, 150.000 Pläne und unzählige Agenda wurden dabei verarbeitet.
Die reibungslose Aufbereitung, Weitergabe, Verarbeitung von Daten, Informationen und Dokumenten trägt wesentlich zur Qualität von Bauprojekten bei. Seit 1978 ar-beiten wir auf und an PMTools als einer Plattform für Projekte, nicht nur für Projektsteuerer.
Die Mitarbeit der Planer, des Bauherrn und der Ausführenden in einer gemeinsamen Datenbank stellt sicher, dass alle Beteiligten auf gleiche Informationen, auf gleiche Versionen, auf gleiche Inhalte zugreifen. Diese Plattform ermöglicht die Kommunikation zwischen allen Beteiligten online, in time und kosteneffizient, so dass jeder Beteiligte die aktuellen Informationen hat.
Dokumente, Verträge, Rechnungen, Bautagesberichte, Entscheidungen, Agenden, Prüfungsergebnisse und Termine werden für jeden Beteiligten, für seine konkrete Arbeit am Projekt fokussiert dargestellt. Die Gesamtübersicht über Einzelheiten steht dem Bauherrn, dem Planer, der Bauleitung zur Verfügung.PMTools vernetzt die Beteiligten, egal wo das Büro ist, egal wo der Einzelne arbeiten möchte. PMTools steuert die Workflows, die Aufgaben, die Termine und steuert Nachrichten, Dokumente und Informationen.
Expertensysteme brauchen Expertenwissen, eine Know-How-Datenbank stellt Projektmitarbeitern online die Normen, die technischen Regeln, zehntausende Fachartikel für aktive Weiterbildung und richtige Entscheidungsinhalte zur Verfügung. Und am Ende werden alle Daten mit ihrer Geschichte, den Phasen der Bearbeitung, als Basis für den Gebäudebetrieb zur Verfügung gestellt. Debriefing, Wissensbewahrung statt nochmals alles aufzubereiten.
Kostenrahmen, Kostenschätzung, Kostenberechnung
Die Kosten von Bauwerken sind immer wieder Brennpunkt heftiger Diskussionen. Kostenplanung wird in den Universitäten, wenn überhaupt, nur kursorisch gelehrt.
Die Tendenz der Auftraggeber, die Kosten der Projekte noch vor der Planung festzulegen und vertraglich zu fixieren, kann weitreichende Haftungsfolgen auslösen.
Viele Auftraggeber sind unzufrieden mit den Kosten ihrer Bauprojekte. Dem zu begegnen erfordert eine Verbesserung der Werkzeuge und Methoden, die Bereitstellung von Ressourcen über den untersten Limits der Honorarordnungen und den Schritt zu Tools die höhere Prognosesicherheit anschaulich machen.
Der Durchschnitt der üblichen Leistungen ist in den Grundleistungen der Honorarordnungen auf Standardprojekte und häufige Wiederholung zB. im Wohnbau und auf Elemente ausgerichtet. Die korrespondierenden Normen DIN 276 (seit 1924)und ÖN B 1801.1 (seit 1995) bieten elementorientierte Raster für die Darstellung der Kosten, keine praxistauglichen Werkzeuge für die von manchen Bauherrn erwarteten Prognoseschärfe. Preisstatistiken dazu gibt es (fast) nur von BKI – dem Baukosteninformationszentrum der Deutschen Architektenkammern in Stuttgart.
Verstärkt wird das Problem durch die Gliederungsstrukturen der Normen, weder DIN 276 noch ÖN B 1801 greifen eine der anderen Strukturen auf wie zB.
- Struktur des StLB mit den gewerkeähnlichen Leistungsgruppen,
- Gliederung der technischen Normen, sei es VOB C oder ÖN B 22xx/H22xx.
Die Folge davon: nur auf sehr schmaler Ebene sind Kosten nach den Kostenplanungsnormen mit Vergabepaketen, LVs, Vergaben und Abrechnungen korrelierbar.
Die Lösung liegt im Strukturmodell von PMTools, eine selbst programmierte Software Lösung, das diese Strukturen (ÖN, DIN, Gewerkecode) vereinigt, die Daten umgliederbar macht,um sie in jede Richtung darstellen zu können: der PMTools -PSP-Code hat all diese Strukturmodelle aufgegriffenund bietet die Umgliederungen als Standard. Der weitere Vorteil, man arbeitet immer synchron zu den anderen Modulen der PMTools-Welt. (siehe auch: https://www.pmtools.eu)
2020/2021 haben wir als Dienstleistung 2 sehr große Projekte in unterschiedlichen Stadien (LPHen) bearbeitet.
- ein Hotel in der LPH3 in mehreren Versionen
- ein Veranstaltungsgebäude, durchgearbeitet am Raster von 6.000 Leitpositionen und mit einer Marktabfrage nach BVergG. § 24.
Beide in mehreren Ausgaben nach ÖN, nach Gewerken, nach Bauteilen (Rechenkreisen), als Berechnungsliste für die anrechenbaren Kosten...
Jede dieser unterschiedlichen Betrachtungen zeigt andere Facetten und Erkenntnisse, zB. auch die Darstellung der im speziellen Projekt nicht verwendeten / gebrauchten Positionen, als Information, auch daran gedacht zu haben.
Jede Position kann in mehreren Rechenkreisen (Bauteile) angesprochen werden, womit man sehr interessante Varianten in wenigen Sekunden kombinieren kann.
Kostenmanagement ist der sensibelste Handlungsbereich in den Projekten:
• die Regelwerke der Planer tolerieren beachtliche Abweichungen
• Planer wollen so lange wie möglich einen so großen Spielraum wie möglich, um
späte Gestaltungsideen umzusetzen
• Unternehmer loten die Claims aus
Der Initiator allein kann dies oft nicht beherrschen.
Volle Transparenz und sofortige Darstellung aller Kosten-Aspekte von Planungsvorschlägen, Änderungen, Nachträgen auf einer dem Initiator und den Planern und Bauleitungen gemeinsam zugänglichen Datenbasis sind das arbeitsreiche Geheimnis hinter erfolgreichen Projekten.
Alle Auswirkungen der unterschiedlichen Einflüsse werden dargestellt und erst dann zur Freigabe empfohlen, wenn Einsparungen auch an anderer Stelle oder verfügbare Vergabereserven sachlich argumentiert, beschlossen wurden. Aktuelle Stände, alternative Betrachtungen, die Prognose auf die Kostenfeststellung sind auch mehrmals täglich ablesbar. Die Arbeitstiefe für die Projektleiter sind die Vergabeeinheiten, aber auch die Mengenansätze je Geschoss oder Bauteil.
Durchgängige Vergleiche und Analysen auf Positions- und Gewerkeebene von der ersten Idee bis zur Freigabe der letzten Bankgarantie sind Basis für konkretes Kostenmanagement auf rationaler Plattform, online abrufbar. Analysen jedes Nachtrags, jeder Rechnung, Querverteilung der Bauschadensverrechnung, Führen der Forderungslisten und Bankgarantien, jeder Vorgang wird durchleuchtet, Abweichungen festgestellt und Korrekturmaßnahmen eingereicht.
Wenn Sie dafür eigene Strukturen, Formulare oder Kontenrahmen haben, werden alle Reports nach Ihren Kriterien dargestellt. Wir arbeiten zeitgleich in unserer Struktur, mit der wir Ihnen die Erfahrung aus fast 200 Projekten und Vergleiche betreuter Bauvorhaben von 5 Mrd. € bieten.
Das Werkzeug dazu wurde ab 1978 entwickelt und ist das Kernmodul vonPMTools. Mit der Version 9.0 ab 2005 sind über 30.000 Entwicklungsstunden in die Beherrschbarkeit der Kosten investiert worden, mehr als der Gesamtplanungsaufwand vieler Projekte.
Planungs- und Bautenstandsüberprüfung zu einzelnen Meilenstein- oder Zahlungsetappen.
Intensive Vorortkontrolle zeigt Fehler, Mängel und Verzüge im Keim und bietet Schutz vor großen Überraschungen. Baufachliche, bauwirtschaftliche Analyse und Reports, von Mitarbeitern, die selbst aktiv Projekte umsetzen und aus der Er-fahrung der Abwicklung von fast 200 Projekten Quervergleiche online ziehen können.
Das 4-Augenprinzip für Ihre Investitionen bietet auch in Projekten die gewohnten Routinen aus der Welt der Wirtschaft. Es ist berechtigter Anspruch von Investoren durch Einsatz gezielter Instrumente, durch Controlling einzelner Phasen oder Entscheidungssituationen ein Projekt abzusichern.
Kostencontrolling ist die am häufigsten gesuchte Leistung in diesem Bereich. Konkurrierende Kostendokumentation ist Basis für Optimierungsvorschläge und die richtige Tiefe der Information von Entscheidungsträgern.
Wenn die Meilensteine nicht eingehalten werden, drohen oft Kettenreaktionen an Verzögerungen, verspätete Fertigstellung oder Forcierungskosten. Termincontrolling auf der Basis detailgenauer Terminpläne, ist das Frühwarnsystem und Korrektiv für Fehlentwicklungen. Aufholkonzepte strategischer Hilfen zur Vermeidung gravierender Probleme.
Aber auch Vertragscontrolling oder Planprüfungen sind stets wiederkehrende Fra-gestellungen im Projektentscheidungen. Die Unabhängigkeit von den Interessen der direkten Projektarbeit ist dabei wesentlich für die Sicherheit Ihrer Entscheidungsgrundlagen.
Unabhängige Projektkontrolle, durchgehende Begleitung, strukturiert und an die Projektanforderungen der Phasenabwicklung angepasst.
Die primäre Kontrollebene (operatives Controlling) ist die aktive Arbeit der Projektsteuerung.
Die sekundäre Projektkontrolle (Begleitende Kontrolle) übernimmt die zeit- nahe Prüfung aller Projektunterlagen, begleitend in allen Projektphasen, beschlussabsichernd zu den Freigaben des Vorentwurfs, des Entwurfs, den Vergaben bis zu der Schlussfeststellung.
In der allgemeinen betriebswirtschaftlichen Organisation vergleichbar mit der Tätigkeit des unabhängigen Wirtschaftsprüfers beim Testat der Bilanz eines Unternehmens:
• Qualitätssicherung
• Nachvollziehbarkeit der Prozesse
• Transparenz und Neutralität bei Entscheidungen
• Früherkennung + Aufzeigen von Abweichungen
• Vieraugenprinzip
Kritische Projektbegleitung mit vollständiger (Kosten-) Dokumentation; online oder präsent vor Ort.
Abweichungen und Risken werden begleitend festgestellt und verständlich aufgeschlüsselt. Fachlich umsichtige Projektbegleitung, Transparenz der Kosten und Termine, zur Abwicklung mit der Sicherheit einer Ausfallslösung kompetente Teams, die Projekte dieser Größe schon gemacht haben. Zur Wahrung des Augen-maßes aus aktiven Projektmanagementmitarbeitern zusammengesetzt und mit Fokus auf die praktische Umsetzung. Unterstützt durch Werkzeuge und Wissensmanagement, mit der Chance jederzeit einzugreifen und Ihre Interessen zu wahren.
Die Arbeit der Rechnungshöfe und Kontrollämter bietet oftmals wesentliche Erkenntnisse, vor allem, wenn Projekte im Nachvollzug genauer analysiert werden müssen, um die entscheidenden Stellen der Fehlentwicklung herauszufinden.
Tertiäre Projektkontrolle als Basisanalyse zu
• Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit
• Verwendung der eingesetzten Mittel
• Analyse von Abweichungen
Nachkontrolle für abgeschlossene Projekte, um aus der Analyse Rückschlüsse für verbesserte Organisationsformen künftiger Projekte zu ziehen.
Prüfung der Projektunterlagen auf
• Vollständigkeit und Plausibilität
• Einhaltung der Regeln der Technik
• fachliche Abwicklung der Planung
• fachliche Abwicklung der Projektorganisation
• Abwicklungsanalysen zu Kosten und Terminen
• Vergaben, Nachträge, Massenänderungen
• Rechnungsprüfung und deren Dokumentation
• Mängelstatus und Behebungsmaßnahmen
Die Zusammenschau aller Einzelaussagen zu einem Abschlussbericht bietet komprimierte Aussagen zu besonderen Projekten.
Projektleiter, die die Gesamtverantwortung des temporären Unternehmens Projekt tragen, brauchen oft vertiefte Entscheidungsgrundlagen, die von den Teams der aktiven Planungs- und Abwicklungsbeteiligten nicht immer entscheidungsfähig aufbereitet werden können.
Besondere Betrachtungen zu Kostenoptimierungen, technischen Innovationen, bei denen die neutrale Stellungnahme einer externen Kompetenz ohne direkte eigene Projektinteressen wesentliche Verbesserung der Argumentation und der Dokumentation bieten kann.
Zusammenstellung, Aufbereitung von Unterlagen, von Beschlussvorlagen und Zusammenfassung von vielen hundert Planerbeiträgen oder Abwicklungsalternativen, oder die direkte Zuarbeit in der Dokumentenverwaltung sind dabei ein Fokus.
Teilnahme in baubegleitenden Einigungsstellen, Preisprüfungskommissionen, steering comitees oder das Finden konzeptiver Alternativen sind häufige Aufgabenstellungen.
Nicht alle Projekte brauchen eine volle Rundumbetreuung, in manchen Projekten sind nur einzelne Startups zur Planerfindung, zu einzelnen Verträgen notwendig. Alternative Abwicklungsformen wie PPP-Modelle oder GMP stehen derzeit im Zentrum solcher Fragen.
Analyse und Empfehlung zu Planer- und Bauverträgen, proaktive Nachtragsver-meidung, statt reaktiver Nachtragsprüfung. Inhaltliche Vertragsprüfung mit umsetz-baren Hinweisen und klaren Vorschlägen von einem Team, das mehr als 5.000 Verträge zu Planung und Bau in Österreich und Deutschland aufgestellt und abgerechnet hat.
• auf der Höhe des Vergaberechts
• auf der Höhe des Bauvertragswesens
• mit dem Augenmaß der Durchsetzbarkeit
Prüfung von
• Vorbemerkungen auf Sinnhaftigkeit und Wirtschaftlickeit
• Textplausibilisierung, Ergänzungsvorschläge
• Mengenplausibilisierung z. B. Kostenberechnung
• Prüfung der Pläne und Ausführungsdetails
• Proaktive Nachtragsvermeidung
• Risikoanalyse und Risikomanagement
Beispiele für Vertragstexte aus der Erfahrung von fast 200 Bauvorhaben, baufachliche Beratung und Support für Ihre Planer, Ihre Rechtsabteilung, Ihre Anwälte zu Planung und Bau. In der Abwicklungsphase werden Abrechnungsregeln, Pönalen, Bauschadensabwicklung unterstützt und Vertragsabweichungen im Konfigurationsmanagement mit Regeln, Ablaufschemata und Preisprüfungskommissionen betreut.
Die Lösung von Konflikten im Rahmen der (Bau-) Projektdurchführung ist durch traditionelle Streit- und Konfliktlösungsmethoden, (Gerichts- und Schiedsgerichtsverfahen) oftmals zeitaufwändiger als für den Projektverlauf zuträglich.
Um Streitigkeiten zielorientiert einer Lösung zuzuführen, bietet sich das Mediationsverfahren als sanfte Form der Streitbeilegung an. Die Konfliktsituation wird dabei von einem unabhängigen Dritten durch mediatorische Eingriffe in die Interessenskollisionen einer Klärung zugeführt.
Das Mediationsverfahren fordert von den Teilnehmern Dialogbereitschaft, Kooperationsfähigkeit, Kompromissbereitschaft und ein hohes Maß an Selbstverantwor-tung. Die Konfliktparteien selbst und nicht die Richter werden dabei zu den Entscheidungsgremien der Konfliktregelung.
Der Mediator ist gefordert, durch die umfassende Projektsicht, die Kenntnis der Sachlage und durch qualifiziert rasches Erkennen der Problemsphäre, zusammen mit der konsensorientierten Ausrichtung der Konfliktparteien eine dauerhafte und tragfähige Lösung herbeizuführen. Der Mediator ist für den Verfahrensablauf verantwortlich. Er sorgt für eine sachorientierte Kommunikationsbasis und Gleichbehandlung der Beteiligten. Der Mediator erarbeitet nicht die Konfliktlösung, sondern moderiert die Konfliktparteien und deren Lösungswillen während des Mediationsverfahrens.
Bei der Streitbetreuung handelt es sich um die (bau)fachliche Zuarbeit im Rahmen des Streitverfahrens, nicht jedoch um die rechtliche Beratung oder die Verfahrensleitung selbst. Die rechtliche Beratung ist jedenfalls von befugten und qualifizierten Rechtsberatern aus den jeweiligen Spezialgebieten der Rechtswissenschaften (Vergaberecht, Versicherungsrecht, Bauvertrags- und Bauhaftungsrecht etc.) durchzuführen.
Die Streitbetreuung leistet die notwendige (bau)fachliche Zuarbeit, um die Klärung anstehender Fragen zielorientiert voranzutreiben.
• Vertiefte Beratung bei Auffassungsdifferenzen zwischen dem Auftraggeber mit
den Planungs- und Projektbeteiligten und den ausführenden Firmen
• Beratung und Unterstützung bei anhängigen Mediations-, Gerichts- und Schieds gerichtsverfahren bzw. Schlichtungen und Schiedsgutachten
• Führen von Verhandlungen
• Beratung, Stellungnahmen zu (Schieds)Gutachten
• Ermitteln und Erarbeiten von Grundlagen für Befunde, Gutachten einschließlich
technischer, wirtschaftlicher und vertraglicher Prüfung der Unterlagen
Planung
Um unseren Auftraggebern ein vollständiges Paket an Planungsleistungen anbieten zu können, vereinigen wir seit 1979 Architekten und Ingenieure zu umsetzungsstarken Generalplanerteams. Die Planungsrealität wirkt dabei befruchtend auf unsere Arbeiten im Projektmanagement.
Unser größter Wettbewerbserfolg der letzten Jahre, die Maschinenbaufakultät für die Technische Universität Wien, befindet sich im Vorentwurf.
Konstantes Bemühen um den Gesundheits- und Krankenhaussektor bringt einen Schwerpunkt mit besonderem Augenmerk auf Patientenorientierung und Funktionalität.
Referenzliste
Unfallkrankenhaus Wien-Meidling
Bürobauten Arabellapark
Kliniken Dr. Schreiber, München
Neubau Stadtsparkasse, München
Kliniken Dr. Krüßmann, München
Tierpark Hellabrunn, München
Flight Operation Center München II
Euram Spedition, Hallbergmoos
Gen.san. Tiergarten Schönbrunn
Dialysezentrum Regensburg
Bundesschulen Josef-Preis-Allee
Wohnen am Gassteig, München
Neubau Spielbank Lindau
KinderKH St. Marien, Landshut
TU Wien Maschinenbaufakultät
Primatenhäuser Gänserndorf
Kaiser Franz Josef Spital Dialyse
Rooseveltplatz 4-5, Wien
KH Lainz Ambulanz Urologie
Wohnhausanlage Nussberggasse
Wien VMU Röntgenklinik
Die Zusammenführung aller Planer zu einem Ansprechpartner mindert die Zahl der Vergaben, mindert die Zahl der Schnittstellen, mindert den Aufwand für den Auftraggeber und bietet die Möglichkeit in sich koordinierte Leistungen und Garantien für abgestimmte Ziele anzubieten.
Im Laufe von drei Jahrzehnten haben sich einige Planungsbeteiligten aus den PM-Projekten zu Partnern entwickelt, die Ziele mit uns gemeinsam tragen und aufgrund der Nachhaltigkeit ihrer Leistungen immer wieder in ein neues Projekt geholt wer-den. Partner, die wir aus langer Zusammenarbeit als kompetent und zuverlässig kennen, ergänzend dazu neue Partner vor Ort.
Die Startphase mit der Konkretisierung der Projektziele, klaren Verträgen und Auf-gabenverteilungen, ist als Start-up gleich wie im Projektmanagement. Methoden und Werkzeuge sind die gleichen ..., auch hier liegt der Fokus in der Auswahl der Planer auf der Qualifikation für das spezielle Projekt.
Große Generalplaneraufträge werden heute oft nach Kriterien der Architektur, des Designs entschieden. Die Frage der Teambildung, der Organisation, des strategischen Kosten- und Terminmanagements müssen jedoch auch auf der Seite der Planer gemanagt werden, zumal dem Generalplaner meist eine Projektsteuerung des Bauherrn gegenübersteht.Erkennbare Methodik, gleiche Sprache und strategische Kompetenz mindern Konflikte der Zusammenführung dieser unterschiedlichen Welten.
Vom Start-up mit Raum- und Funktionsprogramm, hinterlegt mit konkreten Kostenplanungswerkzeugen konfigurieren wir eine Organisationsplattform, die alle Planer mit einbindet. Realistische Ziele und konsequente Projekt- und Statusdarstellung sind auch in kleinen GP-Projekten wichtig.
Aus der Arbeit in den großen Projekten übertragen wir die Kommunikationswege und Methodik, vor allem das interne Vertrags- und Rechnungsmanagement auch in Ihre Projekte.
Hilfestellung und Beratung in Projektdokumentation, Vertragsbearbeitung, Organisa-tionshandbuch, Planumlauf, Freigabeverfahren bis zur Versicherungsfrage schafft für die kreativen Leistungsträger den notwendigen Freiraum.
Wenn Sie Ihre Projekte mit uns absolvieren wollen, stellen wir für Sie das Team zusammen und liefern alles aus einer Hand.
Die Einzelvergabe von Planern bringt oft den Besten für jedes Fachgebiet, selten jedoch ein vom Start weg zusammenarbeitsfähiges Team. Schnittstellen werden mit GPPM zu Nahtstellen.
Die Bestandteile von Bauten haben unterschiedliche Lebensdauern, die Konstruk-tion mehr als 100 Jahre, die Fassaden gerademal 30. Die Funktionalität hat oft noch kürzere Laufzeit. Schon nach 50 Jahren kann der Denkmalschutz wirksam werden. Was liegt näher, als abgewohnte Bauten zu überholen, neuen Funktionen an-zupassen oder verbrauchte Teile wieder in Gang zu setzen.
Oft hat das wenig mit Gestaltung zu tun, eher mit Einfühlungsvermögen in die Tech-nik von damals. Die Neuinterpretation auf den Stand von heute ist der Schlüssel für die nächste Lebensperiode einer erfolgreichen Immobilie. Die Sanierung / Revitalisierung abgenützter Gebäude steigert den Wert der Objekte und unseres Gemein-wesens.
Für diese Art des (Re)development ist ein neues, anderes Expertenwissen notwendig, als für Neubauten, auch etwas mehr als nur due dilligence nach steuerlichen Kriterien. Die Anwendung generalplanerartigen Wissens, ist der Schlüssel zur Bestandsanalyse, zur strategischen Bewertung der Substanz. Die Anwendung von Kostenwissen ermöglicht bausteinartiges Zusammenstellen der Sanierungspakete. Die Anwendung der Nutzerwertanalyse ist das Werkzeug für die Zusammenschau.
Transparent, argumentiert, wirtschaftlich und mit Respekt vor den Objekten:
• Bestandsaufnahme und Defizitanalyse
• Materialproben, Substanzbegutachtung
• Potentialanalyse
• Marktanalyse
• Prioritätenliste mit Kostenbausteinen
• Umsetzungsstrategie in Varianten
sind die Schritte ins Redevelopment.
Der Rest ist PM, CM, GP, Ausschreibung, Vergabe, Bauleitung, Logistik, aber das kennen Sie ja schon.
Standardleistungsbücher waren der Hit vor 50 Jahren. Standards sind aber niemals Spitzenleistung, es ist eben nur Standard.
Die Gleichschaltung mag im Standardwohnbau den Kalkulationsaufwand einiger Baufirmen gemindert haben. In allen komplexen, technisch schwierigeren Projekten scheitert mancher Planer oft daran, dass er Ausschreiben erst noch lernen muss.
Organisatorische, technische, sprachliche Formulierungskraft in Leistungsver-zeichnisse zu stecken, die Suche nach der optimierten, nicht der nächstliegenden Lösung ist eine fast schon vergessene Kunst, die wir noch immer hochhalten. Das hat nichts mit EDV oder Geräteturnen zu tun, es ist bloß konsequente Arbeit in organisierten Strukturen; die feed-backs jedes Projektes werden in die Positionsformulierungen der Büro LVs gesteckt und stehen damit allen Mitarbeitern für Vergleiche, benchmarks, zur Verfügung.
Claimmangement heißt für uns Claimabwehr schon im LV, nicht erst wenn die Nachträge da sind.
Vergaberecht ist auch eine Frage der konsequenten Fortbildung; 6 Jahre Arbeit im Bundesvergabeamt, ständige Zusammenarbeit mit den besten Juristen und über 5.000 Vergaben im privaten und öffentlichen Bereich sind ein guter Sockel.
ABC-Analysen, Pareto-Analysen sind Ansatzpunkt vertiefter Angebotsprüfung. Vollständige Vergabeakte und das Wissen um die Probleme aus anderen Projekten können so zum Vorteil in Ihren Projekten werden.
Baustellenmanagement
Die konkrete Umsetzung komplexer Bauvorhaben ist eine unserer Hauptkompetenzen, zugleich Quelle vieler Denkansätze des Managements in den frühen Phasen.
Die Forcierung der Entwurfsarbeit, der Rückgang des Wissens zu Ausführungsplanung und Ausschreibung ist heute in allen Architekturschulen erkennbar. Dennoch müssen Projekte gebaut werden. GU-TU ist nur ein Teil der Lösung. Dort wo es um mehr als Verwaltungsbauten, Wohnbau oder Gewerbe geht, ist echte Fachkompetenz gefragt.
Logistik kann die Bauten nicht nur einfacher machen, sie ermöglicht das Zusammenspiel von 150 bis 200 ausführenden Planern und Firmen, die selbst nur noch Teile des Ganzen, aber nicht mehr das Ganze selbst kennen. Kaizen ist am Bau noch nicht angekommen und Claim Management die Feindschaft von morgen.
Neue Methoden der Zusammenarbeit in Projektplattformen müssen geschult und gelernt werden, um wirksam zu werden. Baubegleitende Einigungsstelle (BEst) sind ein europäischer Ersatz für das Quantity Survey der anglikanischen Welt.
Die Generalsanierung der Oesterreichischen Nationalbank, das T-Mobile Center in Wien und das Skylink am Flughafen Wien sind dabei die Schwerpunkte.
Referenzliste
Unfallkrankenhaus Wien-Meidling
Bürobauten Arabellapark
Kliniken Dr. Schreiber, München
KH St. Josef, Regensburg
Kliniken Dr. Krüßmann, München
KinderKH St. Marien, Landshut
Tierpark Hellabrunn, München
Flight Operation Center München II
Verwaltungsgebäude Pullach
Wohnen am Gasteig, München
OeNB Wien, Banknotendruckerei
OeNB Wien, Adapt. Hauptgebäude
Levelingstrasse 10, München
Spielbank Lindau, Bodensee
KFZ-Ausstellungshalle, Mrosk
Neugestaltung Studio 44, Wien
LKH Bregenz (mit RDS)
Trattnerhof Wien, DG-Ausbau
Hotel Imperial, Wien
Primatenhäuser Gänserndorf
Rooseveltplatz 4-5, Wien
T-Mobile St. Marx, Wien
Wohnhausanl. Nussbergg., Wien
Umbau Klosteranlage Mönchhof
Freimachung Messe Süd, Wien
Skylink Flughafen, Wien
Die Realisierung großer und/oder komplexer Projekte braucht neben höchster Organisationsfähigkeit vor allem das gelernte Wissen des Architekten plus dem des Ingenieurs und das Verständnis für das Zustandekommen von Qualität. Pläne zeigen immer das Endergebnis, nie die Prozesse für den Weg in der Errichtung.
Die konsequente treuhändische Vertretung unserer Auftraggeber und die tiefe technische Durchdringung in Sachfragen verringern das Risiko von Spannungen bei der Realisierung schwieriger Projekte.
Unsere Projektmanagement-Tools ermöglichen die strukturierte Handhabe von komplexen Terminplänen, wöchentliche Terminkontrollreports, das aufgabenorientierte Organisieren von Baustellenbesprechungen mit vielen Beteiligten und die gezielte Bearbeitung tausender Baupläne und Dokumente.
Organisation und Koordination der Firmeneinsätze, Optimierung der Abläufe und Kosten, Claimabwehr und Vertretung des Auftraggebers bei der Abnahme stehen im Fokus der Bauleitungsarbeit. Ethikmanagement ist dabei entscheidend.
Die Aufgaben der Örtlichen Bauaufsicht erfordern Integrität, Unabhängigkeit und strukturierte Vorgehensweise. Das sind wesentliche Voraussetzungen für die fachgerechte Abrechnung der Bauleistungen und die sichere Dokumentation des Bauvorhabens für Nachprüfungen im Verwendungsnachweis.
Bei großen Bauten in engen Stadtstrukturen ist die frühest mögliche Konzeption der Zu- und Ablieferung entscheidend für die Genehmigung und für eine kostenschonende Abwicklung. Konkrete Ablaufpläne, moderater Ausgleich der Ressourcen und Belastungen, offene Informationen mindern die Widerstände der Anrainer.
Logistikkonzepte können bis in die Planung zurückwirken und alternative Planungslösungen das Baustellenmanagement erst ermöglichen.
Die Entwicklung solcher Konzepte muss nicht nur die örtlichen Gegebenheiten und Vorschriften sondern auch die Umweltvorschriften für Boden, Luft, Schall, Emissionen und Immissionen vor allem aber Ausgleich der Interessen aller Beteiligten und der Anrainer beachten.
Organisatorische Lösungen sind den technischen oft überlegen.
• wieviele Kräne passen auf das Grundstück, wohin legen wir die Schalungen,
was tun, wenn ein LKW voll mit Lüftungskanälen drei Tage lang die Einfahrt
blockiert?
• wie können wir 6 Monate / 1 Jahr Bauzeit einsparen?
• wir müssen das Einkaufszentrum im Oktober eröffnen, sonst ist das Weihnachts geschäft weg!
All diese Fragen sind beantwortbar, sind konkret darstellbar, auch wenn Ihre Planer meinen, dass gar nichts geht.
7/8 der Probleme in den Projektabwicklungen sollen aus zwischenmenschlichen Inkompatibilitäten resultieren. Trotzdem sind die technisch-wirtschaftlichen Streitfragen große Verzögerer am Bau. Statt in einzelnen Fällen die Eskalation so hoch ansteigen zu lassen, dass Gerichte, Schiedsgerichte oder Gutachter angesprochen werden müssen, ist die laufende Bearbeitung und Entscheidung auch der kleineren Probleme durch eine Gruppe von baubegleitend-eingearbeiteten Experten sinnvoll.
Die baubegleitende Eingangsstelle, ob als Einzelperson oder Dreiergruppe wird vor Beginn etabliert und aus einem Einbehalt wie z. B. dem Bauschadenseinbehalt, dotiert.
Sie begleitet das Bauwerk unter laufender Mitschau in die entstehenden Unterlagen (Projektplattform), auch mit periodischen Baustellenbesuchen. Auf diese Art ist die BEst in alle Sachverhalte eingearbeitet, eine neutrale, wohlwollende, friktionsmindernde Einigungsstelle, die mit konstruktiven Ratschlägen problemlösend und beschleunigend wirkt.
Die ausgewogene Bearbeitung von Nachträgen ist die Garantie, dass alle im Projekt an einem Strang ziehen. Jeder Streit um Preise, Nachträge mindert den Leistungswillen, die Einsatzbereitschaft der Auftragnehmer und blockiert nennenswerte Kapazität auf Seite des Auftraggebers.
Angewandte Deeskalation im fachlichen Gespräch, mit bauwirtschaftlich-vertragsrelevanten Argumenten kann die Dimension jedes Streits mindern. Bei richtiger Vertragsformulierung ist das Ergebnis der Prüfungskommission genauso ein Urteil wie bei Gericht, mit deutlichem Schwerpunkt auf bauwirtschaftliche Kompetenz und nicht auf juristische Formalismen.
Große Projekte haben oft den schockierenden Effekt: Jetzt wird es fertig – und der Betreiber ist (noch) nicht darauf eingestellt!
Eintausendvierhundert Vorgänge zur Inbetriebnahme einer Banknotendruckerei, Abnahmechecklisten, Prüfberichte, Einregulierungen, Betriebstest für Heizungsvolllast und Kältevolllast waren unsere bisher größte Herausforderung.
Sechs Monate Kabelauflegen, Rechnertest für einen Flugsicherungsturm und Start in die heiße Phase von Rechenzentren, sind gute Beispiele für komplexe Inbetriebnahmen.
Ein Semester Parallelbetrieb für die alte und die neue Veterinärmedizinische Universität mit der Übersiedlung der Tiere und der Bibliothek, den Ultrazentrifugen, der Sterilisation und aller Präparate mit einem vorgezogenen Facility- Management für die technische Inbetriebsetzung vor der Übersiedlung aller Mitglieder, vom Rektor bis zu den Mikroben.
Consulting
Beratung, der Blick über den Zaun, hat einen zu geringen Stellenwert am Bau. Die konsequente Abgrenzung zu anderen Planern oder Bauträgern, der ständige Wettbewerb um Projekte und Aufträge, lässt nur wenige ohne Sorge um die Geschäftsgeheimnisse über die Grenze des eigenen Unternehmens blicken.
Vergleiche mit anderen Wirtschaftsbereichen sind nur mit Mühe an die Besonderheiten der Arbeit am Bau anzupassen. Dennoch ist die Aufarbeitung neuer Fachgebiete, die Optimierung tradierter Vorgangsweisen, die Neuausrichtung auf konsequente Anwendung von PQM und TQM, ein aufstrebender Zweig.
Angewandte Forschung und Wissensbereitstellung bis zur gemeinsamen Erarbeitung neuer Berufsinhalte und Firmenausbildungsprogramme sind Netzwerkknoten der universitären Ausbildungsarbeit.
Vertrauen ist im persönlichen Bereich ein wichtiger Faktor in jedem Leben. In beruflichen Beziehungen ist Kompetenz ein entscheidender Faktor für Vertrauen.
Externe Einsicht, externe Infragestellung auf der Basis der aktuellsten Entwicklungen, das breite Spektrum der Bauwirtschaftslehre aus BRD, Schweiz und Österreich.
Unvoreingenommene Unterstützung, Ihrem Erfolg verpflichtet und ohne persönlichen Anteil daran, das ist unsere Maxime im Consulting.
Referenzliste
Kläranlage Gössendorf, Graz
Kleines Festspielhaus, Salzburg
C&P Leasing GmbH
Kaufhaus Gerngross Tyrol
LKH Salzburg
Stmk. Krankenhausanstalten GmbH
Gemeinde Wien
Bundeskammer Arch+Ing
TU-Graz
NÖLRG
Lassallestrasse
Die Erarbeitung neuer Fachaspekte, vor allem in der Übertragung von Methoden der allgemeinen Betriebswirtschaft in die Besonderheiten des Bauens sind der Fokus unserer Forschung.
Zusammenfassende Vorgehensanleitungen, Analysen zum Management, Controlling, Optimierungen der wesentlichen Outputs.
Manches davon kann in der Aufgabenstellung für Diplomarbeiten, einiges in Dissertationen, vieles aber in direkt für Sie erarbeiteten Vorschlägen zu neuen, zu besseren Methoden für Ihre spezielle Anwendung dargestellt werden.
Neue Wege zu gehen, neue Organisationsformen zu finden, ist einer jener Funken, der aus Arbeit ein Vergnügen machen kann.
Von Außen betrachtet scheint die Komplexität der Rechengänge und Bedingungen bei Planerhonoraren fast undurchdringlich. Als Handlungsschemata verstanden werden Honorarordnungen schnell zu einem Drehbuch, einem Fahrplan für Projekte.
Seit Aufhebung der gesetzlichen Honorarbindung 1991, wurde oft auch das Kind mit dem Bade ausgeschüttet und viele Aufträge im Preiswettkampf vergeben, wobei die Leistung der Planer in den Projekten zurückging – bei manchen Preisen auch zurückgehen musste. Die Folge davon kann in einigen technischen Fächern in Form einer Wissenserosion (wie in leergefischten Weltmeeren) festgestellt werden.
Die Intimität des Verhältnisses Bauherr / Planer verbietet oft den lauten Streit, die gerichtliche Auseinandersetzung. Der Erfolg von Projekten ist nicht von Siegern und Besiegten geprägt. Meinungsträger in Honorarfragen holen gerne die große Keule heraus und übersehen, dass die Zusammenarbeit in Projekten kein Rechtsproblem ist. Die Schlacht im blauen Anzug mit Krawatte hat einen eindeutigen Verlierer: Das Projekt!
Wir meinen, dass 30 Jahre Erfahrung in Planerverträgen, im Schreiben fast aller Honorarordnungen in Österreich (die besser Leistungsordnungen heißen sollten, da sie primär die Leistungen nicht aber den Markt regeln) eine gute Plattform darstellen, mit der Sie ohne Besiegten Ihr Projekt zu Ende bringen können.
Dutzende Kommentare, der Zugriff auf hunderte Urteile und das offene Ohr für die Probleme Ihres Projektes, können der Schlüssel sein.
Fünf ausgebildete Mediatoren als Plattform und strikte Neutralität sind die Chance für eine gute und geregelte Weiterarbeit.
Ein Institut für Projektentwicklung und Projektmanagement an der TU Graz, Mitarbeit am Aufbau eines PM-Masterstudiums für die Wirtschaftskammer, das Wiederbeleben der Architekten- und Ingenieur-Akademie (AIA) in Wien, über 200 Vorträge, sind die Basis für ein sehr konsequentes Ausbildungsprogramm zum Projektmanagement am Bau.
Die Themen sind:
• Grundlagen des Bauprojektmanagements
• Leistungsordnungen, Systematik und Zusammenspiel
• Projektentwicklung
• Planervergaben, Wettbewerbe
• strukturierte Projektorganisation
• integrierte Projektabwicklung
• Generalplaner
• Ablaufplanung und Kontrolle
• Kostenplanung
• Kostenkontrolle
• Vergabe (BVerG)
• örtliche Bauaufsicht
• Abrechnung bis Abnahme
• Wissensmanagement
Die Halbtagsvorträge können mit praktischen Aufgaben ergänzt, zu einem straffen Ausbildungsprogramm für öffentliche Bauherrn, für Bauabteilungen privater Unternehmen, für Kollegen die diese Sphäre ihrer heutigen Qualifikation hinzufügen wollen, durchgeführt werden.
Indoor in Ihrem Unternehmen, extern, bei uns oder mit uns, denn einmal jährlich ist diese Liste auch unser internes Schulungs- und Nachschulungsprogramm für neue Mitarbeiter.
Ihre Projektziele und unsere Projektstruktur, eine Symbiose mit Erfolgsgarantie. Strategie und Organisation sind die Startkomponenten, der Weg in ein Projektqualitätsmanagement.
Ermittlung der Projektanforderungen, Pros und Cons zu den anwendbaren Modellen, Analyse zu Aufbau-, Ablauf- und Abbauorganisation. Aufbau des Organisationshandbuches, der Stellenbeschreibungen und Funktionen, ganz im Sinne von TQM.
Check up, ob die Qualifikationen und die Anforderungen zusammenpassen und wenn nicht, Darstellung des Schulungsbedarfs und der Ausbildungsprogramme.
Optimierung der Einsatzpläne, gemeinsam mit Ihren Mitarbeitern, aufbauend auf einer Bestandsaufnahme, Strukurmodell und Aufgaben- und Kompetenzverteilung.
Check up zu Kommunikation und Informationsverteilung und zu den Prozessen sind die Basis für die Entwicklungsvorschläge und die Optimierung der Funktionen, der Kompetenzen und der Agenda.
Wir sehen darin nicht den Aufbau von zukünftigen Konkurrenten, sondern die Chance auf künftige Mitspieler, auf kompetente Partner.
1978 der erste Rechner, ein Tektronic 4051, mit 500 Hertz und 8-bit. Gerade mal so schnell, dass man die Kanonenkugel in der Flugparabel noch mitschauen konnte. Dennoch hat er 1979 die erste Kostenberechnung gemacht und 1980 die wesentlichen Prozesse des Projektmanagements, der Ausschreibung und der Terminplanung beherrscht.
60.000 Arbeitsstunden später nehmen wir 2004 die 9. Generation dieser Software in Betrieb. Der Rest dazwischen ist Geschichte. 1,5 Terabyte, 16 Maschinen allein im Server, versorgen online 100 Maschinen interner und externer Mitarbeiter, beweisen das Moore'sche Gesetz.
Erfahrung als die Summe der beschrittenen Nebenwege, das Zurückfinden aus den Sackgassen, wird bei 60.000 Stunden schon ganz gut argumentierbar. Daraus resultieren does and donts, an denen Sie teilhaben können. Zu Preisen der Techniker des Baues und nicht zu den Tagessätzen der IT-Berater.
Schulungen zur Arbeit mit der Projektplattform, Coaching für Projektmanagement mit EDV, Teilnahme an lessons learned.